LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: VIVIENDA FAMILIAR
Cuando se trata de la liquidar gananciales, nos vamos a centrar en este post de todas las variantes que se pueden dar, a la hora de liquidar la vivienda familiar.-
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Compra de vivienda pagada en su totalidad antes del matrimonio.- Es bastante usual que dos personas que tienen una relacion de hecho, decidan comprarse una casa, ( lo normal que se firme un crédito hipotecario), pero imaginemos o que lo pagan antes del matrimonio, o que no piden la citada hipoteca.- Ante este supuesto nos encontramos ante una comunidad de bienes,( art. 392 y ss del CC), recordar que se trata de una comunidad romana, es decir se divide en fracciones o cuotas, disponen de la acción de división, y de disposición de su cuota.
En consecuencia, en el divorcio no podemos liquidar dicho inmueble como un bien ganancial ya que no lo es, (Se trata de un bien privativo 1346 CC) por lo que tendremos que proceder a la extinción del condominio, art. 400 CC, o bien compra uno la mitad del otro o por el contrario se procede a la venta. Esta acción de extinción de condominio la podemos ejercitar junto con el proceso de divorcio, en el mismo convenio regulador, vía art. 437.3 LEC. -
Compra de vivienda no pagada en su totalidad antes del matrimonio.- En este supuesto, la pareja de hecho compra la vivienda, con una hipoteca, posteriormente se casan, y siguen pagando la hipoteca. En este supuesto nos encontramos con dos cuestiones jurídicas,
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La primera que pasa con la parte proporcional que la pareja pago no estando casados.- Se trata de un bien privativo 1346 CC, por lo que ante esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).
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Lo segundo, tratándose de la vivienda familiar, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de octubre de 1989 destaca la relevancia que tiene para el carácter de la vivienda familiar adquirida en estado de soltero el hecho de que se haya amortizado un préstamo hipotecario -formalizado el mismo día de la compraventa- con fondos gananciales durante el matrimonio, lo que permite confirmar que es adecuada la conexión de los fondos gananciales empleados en la adquisición de la vivienda familiar con las adjudicaciones que en ese caso se realizan con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales incluyendo la finca adquirida en el reparto de bienes que motiva dicha liquidación, adjudicándola al otro de los cónyuges, quien la deuda hipotecaria, y en compensación por otros bienes gananciales que se adjudican al otro titular (vid. las Resoluciones de 19 de diciembre de 2013, 4 de mayo y 26 de julio de 2016 y 11 de enero y 8 de septiembre de 2017).
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